A resiliência do imobiliário português
A Worx Real Estate Consultants divulgou a sua análise sobre a actividade recente do mercado imobiliário em Portugal, fazendo o balanço do primeiro semestre de 2024 e apresentando tendências e previsões para o futuro.
No que toca ao mercado de investimento, no primeiro semestre do ano, o investimento em Imobiliário Comercial (CRE) ascendeu aproximadamente a 660 milhões de euros em Portugal, 10% abaixo do mesmo período em 2023. Este resultado segue a tendência geral na Europa, que assinala um volume de investimento para o mesmo período semelhante ao do ano anterior, reflexo dos efeitos de uma política monetária restritiva.
De acordo com dados do BNP Paribas, a Europa actraiu um total de 72 mil milhões de euros de investimento em imobiliário comercial, um crescimento de 3% face ao ano anterior.
“Enquanto o mercado de investimento no primeiro semestre ainda se encontra condicionado pela política monetária do Banco Central Europeu, os mercados de ocupação registam uma recuperação notável da procura”, afirma Catarina Branco, research analyst da Worx Real Estate Consultants, a propósito desta divulgação.
Segundo a Worx, a hotelaria mantém-se o sector mais procurado para investimento, representando 40% do capital alocado a imobiliário comercial (cerca de 270 milhões de euros). Entre as principais transacções do sector, destacam-se a venda do Sofitel Lisboa pela AccorInvest à Extendam, por 75 milhões de euros, e a aquisição do portfólio de hotéis Amazónia pelo Real Hotels Group, numa transacção entre os 30 e 40 milhões de euros.
Seguiu-se o sector de escritórios, cujo investimento ascendeu aos 120 milhões de euros, cerca de 20% do capital alocado, impulsionado pela principal transacção do sector, a venda da K Tower (Parque das Nações) pela Krest Real Estate Investments à Real IS A.G., por um valor acima dos 70 milhões de euros.
A consultora destacou ainda o aumento da procura por activos alternativos, com destaque para as residências de estudantes, que captaram mais de 80 milhões de euros neste semestre.
À semelhança dos principais mercados europeus, as yields prime em Portugal mantêm-se estáveis em todas as classes de activos desde o final de 2023, por força da política monetária imposta pelos bancos centrais marcada pelas taxas de juro elevadas.
Ainda assim, a Worx prevê uma eventual compressão das yields prime entre o final de 2024 e início de 2025 devido do alívio desta política, como indicia o recente corte das taxas de juro pelo Banco Central Europeu em Junho, ainda que sujeito à evolução da taxa de inflação.
Relativamente ao mercado dos escritórios, no primeiro semestre de 2024, foram transaccionados 127.645 metros quadrados (m²) de escritórios na Grande Lisboa, distribuídos por 82 operações. Após a quebra sentida em 2023, este resultado reflecte uma recuperação da procura por escritórios, com o volume de absorção neste período a ultrapassar o total assinalado no ano de 2023.
De acordo com os dados da Worx, a zona 5 (Parque das Nações) e a zona 3 (Zonas Emergentes) foram as mais procuradas em virtude das três principais operações com ocupações acima dos 15.000 m²: a venda do Wellbe, a ocupação da totalidade do Álvaro Pais 2 e a ocupação de 15.835 m² do Oriente Green Campus.
Contudo, a análise da consultora denotou uma maior procura por zonas centrais, nomeadamente a zona 1 (Prime CBD), que verificou um aumento substancial do número de negócios neste semestre face ao período homólogo. No mesmo sentido, a zona 4 (Centro Histórico) continua a assinalar a taxa de disponibilidade mais baixa do mercado, a rondar os 3%.
No primeiro semestre de 2024, o mercado de Lisboa verificou a entrada de 44.420 m² no stock de escritórios, com a conclusão do EDP 2, o edifício Echo do EXEO, o Marquês de Pombal 2 e dois edifícios novos no Taguspark, todos estes ocupados na sua totalidade. Ainda este ano, antecipa-se a conclusão de mais de 90.000 m², sendo que mais de um terço já se encontra arrendado e com os maiores incrementos de área disponível a verificarem-se na zona 2 e na zona 5.
De acordo com as perspectivas da Worx, nos próximos três anos deverão ser concluídos cerca de 11 projectos, representado um acréscimo de 302.064 m², dos quais cerca de 138.800 m² já se encontram em construção.
As rendas prime no mercado de escritórios mantivera-se estáveis em todas a zonas desde o final de 2023, com a zona 1 (Prime CBD) a marcar 28 euros por metro quadrado por mês (€/m²/mês). Todavia, a consultora prevê uma ligeira subida da renda na zona 2 e zona 5 até ao fim do ano, com a ocupação de espaços ainda disponíveis em edifícios novos com conclusão prevista para este ano.
No que ao retalho diz respeito, a descida da taxa de inflação associada à resiliência do mercado de trabalho e a um ligeiro aumento das remunerações reflectiram-se no poder de compra das famílias, beneficiando o consumo privado e volume de vendas no comércio.
De acordo com dados do INE, o comércio a retalho patenteou uma tendência de aceleração no segundo trimestre, com um crescimento de 2,8% no volume de vendas, depois de uma ligeira subida de 0,9% no primeiro trimestre do ano.
O segmento de luxo continua a ser um dos principais motores do comércio de rua, como sugere a recente entrada da marca italiana Molteni&C em Portugal, com uma loja na Avenida da Liberdade.
Por outro lado, a Worx denotou que os retail parks demonstraram um particular dinamismo, não exclusivamente na actividade de investimento, mas igualmente de promoção. Exemplo disto mesmo são as conclusões do Arco Retail Park (Santo Tirso, Porto), com 6.600 m², e o Retail Park Vizela (Braga), com 5.700 m², assinaladas no primeiro semestre. Ainda este ano, antecipa-se a conclusão de mais dois activos: o Penafiel Retail Park e o Salinas Retail Park.
As rendas prime mantiveram-se estáveis de uma forma geral, com o comércio de rua em Lisboa a assinalar 130,0€/m²/mês, ainda assim um valor 7% abaixo do praticado em 2019. Seguindo o mesmo padrão, a renda prime em centros comerciais continua abaixo dos valores de 2019, mantendo-se nos €95,0/m²/mês. Os retail parks, por sua vez, mantêm-se em €11,75/m²/mês, mas acima dos valores pré-pandemia fruto da elevada procura por este formato
Já o sector Industrial e Logístico totalizou 415.556 m² ocupados no primeiro semestre do ano, reflectindo uma recuperação da procura evidenciada por um aumento de 35% face a igual período do ano anterior. Desta forma, o nível de procura nos primeiros seis meses do ano ultrapassou inclusivamente a área total ocupada em 2023.
Neste contexto, a Worx realçou a crescente apetência da procura por espaços novos, que representou mais de metade da procura neste semestre, e que se traduziu em 75% da área absorvida.
A região da Grande Lisboa continua a actrair a maior fatia da procura – mais de um terço – com um total de 162.826 m² ocupados. A região do Grande Porto captou próximo de 20% da procura, com a colocação de 76.104 m².
A falta de produto que responda às novas exigências da procura continua a fomentar a promoção de novos projectos, sendo exemplo disto mesmo a conclusão de seis projectos na primeira metade do ano: a plataforma logística da Santos e Vale na Maia, a primeira fase do Benavente Logistic Park, Ermida Park (Santo Tirso) e o Hub de Distribuição da DPD em Loures.
Ainda no decorrer deste ano, aguarda-se a conclusão de 14 projectos, que deverão representar um acréscimo de mais de 780.000 m² ao stock da Grande Lisboa e mais de 93.000 m² ao stock do Grande Porto.
No 2º trimestre de 2024, a renda prime manteve-se estável com a Zona 1 (Castanheira Azambuja) a marcar 5,0€/m²/mês e a zona 3 (Lisboa Cidade) a assinalar 6,50€/m²/mês.
“Apesar da atractividade dos diferentes sectores assegurada pelos níveis robustos de procura, apenas no início de 2025 devemos assistir ao fortalecimento do mercado de investimento, com os eventuais cortes adicionais nas taxas de juro, há muito aguardados pelo mercado”, concluiu Catarina Branco.
