Lisboa regista uma procura elevada e crescente de residências universitárias
O relatório “European PBSA: Investing in the Future”, desenvolvido pela consultora imobiliária JLL, revela que, num universo de residências de estudantes que na Europa terão um défice de 3,2 milhões camas dentro de cinco anos, a capital portuguesa emerge como um dos mercados com maior potencial de crescimento deste tipo de imobiliário entre 40 cidades europeias analisadas.
De acordo com a JLL, a procura por residências de estudantes (Purpose-built student accommodation – PBSA, no termo em inglês) de qualidade na Europa nunca foi tão elevada. O número de estudantes continua a crescer, reflectindo a crescente procura internacional pelas principais faculdades europeias. O interesse dos investidores também está a aumentar, atraídos pela solidez dos valores praticados e bom desempenho operacional. Contudo, a procura supera largamente a oferta existente, estimando-se que faltem três milhões de camas no stock para dar resposta às necessidades actuais. Este défice deverá agravar-se em mais 200.000 camas nos próximos cinco anos, mostra o relatório “European PBSA: Investing in the Future”, desenvolvido pela JLL.
Este estudo analisa 40 cidades europeias em termos da procura por parte dos estudantes, da oferta de residências universitárias e do seu potencial de desenvolvimento, a maturidade do mercado, desempeno operacional, acessibilidade e adequação de eficiência energética do actual stock. Outra das conclusões essenciais deste estudo é o facto de a actual oferta de residências privadas de estudantes na Europa somar 800.000 camas, pelo que seria necessário crescer quatro vezes para satisfazer a procura existente. Esta procura sem resposta representa uma oportunidade de investimento de 450 mil milhões de euros, 34 vezes mais do que o recorde anual europeu de investimento imobiliário observado em 2022.
O estudo da JLL elege, de entre estas 40 cidades, as 20 que se impõem como os destinos mais atractivos para investimento em nova oferta de PBSA, classificando Lisboa na 8ª posição do ranking liderado por Londres, Paris e Barcelona.
A capital portuguesa é identificada como um dos “newcomers”, cidades emergentes que conjugam um forte crescimento da população estudantil com um custo de vida acessível, além de evidenciar o esforço realizado nos últimos anos para internacionalizar o ensino. De acordo com este relatório, o número de estudantes em Portugal cresceu 83% entre os anos lectivos de 2016/2017 e 2022/2023, e especificamente entre o segmento de alunos internacionais, a taxa de crescimento foi de 100%. De tal forma que Lisboa é a 10ª cidade com maior número de estudantes, contabilizando uma população universitária da ordem dos 170.000 alunos. Contudo, é também uma das cidades onde a escassez de oferta é mais acentuada, sendo a 4ª com maior carência de stock face à procura existente. Concretamente, a taxa de provisão existente em Lisboa é actualmente uma das mais baixas da Europa, com o stock actual a dar resposta a menos de 4% da procura activa.
Segundo a JLL, Lisboa consta, assim, entre as cidades com maior potencial de crescimento no investimento neste segmento de mercado, esperando-se que duplique o actual stock em cinco anos. Sem prejuízo, tal não configurará um choque de oferta, esperando-se que a taxa de provisão, mesmo com o novo investimento já previsto, se mantenha abaixo dos 10%.
“Lisboa tem, de facto, uma procura elevada e crescente para as residências universitárias, quer por estudantes estrangeiros quer de mobilidade nacional. Actualmente a população internacional representa 16% da comunidade de estudantes universitários em Portugal, quando em 2010 a sua quota era de 6%. Com a vantagem de ser bastante mais diversificada, com representatividade de europeus, americanos, chineses e também de alunos do Médio Oriente, face a um padrão anteriormente dominado pelos estudantes oriundos dos PALOP”, começa por comentar Joana Fonseca, head of Strategic Consultancy & Research da JLL, citada no comunicado.
E acrescenta: “Contudo, temos efectivamente um problema de falta estrutural de oferta e, de facto, é necessário bastante mais pipeline. Mesmo com o reforço previsto do stock que este estudo aponta e que coloca Lisboa entre as cidades com a taxa de crescimento da oferta mais elevada nos próximos cinco anos, vamos continuar muito abaixo das necessidades da procura, até mesmo num cenário conservador quanto ao crescimento do número de estudantes”.
Em relação ao sector como produto de investimento, André Vaz, head of Living & Alternative Investment da JLL, explica que “o PBSA é uma das classes de activos com maior dinâmica na Europa, essencialmente devido às yields mais atrativas face a outro tipo de activos e porque operacionalmente corre muito bem. Em Portugal, o potencial de investimento neste sector é enorme, porque partimos de um stock extremamente baixo face ao universo de procura que efetivamente existe”.
Contudo, como este responsável alerta, “existem bastantes desafios para o desenvolvimento deste tipo de produto. Por um lado, as questões de licenciamento, com processos muito demorados e o facto de não existir uma licença específica para PBSA. Por outro lado, as questões de localização e equação custo/retorno, que é comum a todos os mercados e que é também um tema relevante em Lisboa. A maioria dos polos universitários da capital situam-se em zonas prime, onde há falta de terrenos ou o custo de aquisição dos mesmos é muito elevado. Com os custos de construção atuais, comprar terrenos para PBSA implicaria um valor máximo de aquisição do solo na ordem dos 600€-700€, o que é uma tarefa difícil junto a estes hubs e que implicaria investir em áreas de influência mais alargadas. Isso é um desafio para os investidores e operadores, que pretendem entrar no mercado com produtos em zonas core. Contudo, há uma dupla circunstância que coloca Lisboa entre os destinos de investimento mais atractivos, nomeadamente ter um dos maiores índices de crescimento do número de estudantes e, simultaneamente, um dos menores stocks, com capacidade para satisfazer apenas 4% da procura”.
O estudo da JLL revela que cerca de 40% da procura europeia de residências universitárias que não tem resposta – 1,2 milhões de camas – concentra-se nas 40 principais cidades universitárias, estimando-se que este défice aumente em mais 8% apesar do pipeline previsto de 130.000 novas camas, à medida que as universidades europeias continuem a registar crescimento de estudantes quer nacionais quer internacionais.
Na última década, o número de estudantes na Europa e no Reino Unido cresceu 15%, alcançando-se uma comunidade estimada de 21,7 milhões em 2022/2023. A JLL estima que esta população vá crescer outros 10% até 2030/2031, o que se traduzirá num aumento nominal de 2,0 milhões de estudantes com necessidade de soluções de habitação face aos níveis de 2022/2023.
Contabilizam-se cerca de 2,2 milhões de camas em residências universitárias nos principais mercados europeus, das quais apenas 40% são detidos por investidores institucionais privados. Os outros 60% são propriedade pública ou subsidiada, e muitas vezes restringem o acesso a estudantes nacionais e internacionais que não cumprem determinados critérios socioeconómicos. Contudo, quase metade do número de estudantes que acresceu à população universitária na última década é de origem internacional, o que significa que foram o grupo com maior índice de crescimento.
Apesar do investimento em residências de estudantes na Europa ter registado um forte incremento entre 2008 e 2022, com uma taxa de crescimento anual da ordem dos 27%, inicialmente selecionou quase exclusivamente o Reino Unido. Os principais mercados na Europa Continental teriam de crescer, em média, 13 vezes, para equiparar ao ritmo crescimento observado no Reino Unido entre 2008 e 2022. Para fazer face à procura insatisfeita, os maiores mercados de estudantes, como França e Alemanha, poderiam ver o investimento crescer de uma média de 500 milhões de euros para 7.000 milhões de euros. Em mercados mais emergentes, como Itália, ao ritmo actual que o investimento decorre, seriam precisos 100 anos para aplicar o investimento necessário.
Joana Fonseca comenta ainda: “O modelo de forward deal/forward funding vai liderar o crescimento do sector devido à escassez de produto final para aquisição na Europa continental. Começámos a verificar esta tendência há uns anos, apesar do aumento dos custos de construção, com os investidores e promotores a tornarem-se mais criativos para fazer frente aos custos mais elevados. Contudo, potenciar este sector exige uma maior transparência do mercado e perceber os requisitos das autoridades a nível de licenciamento.”
André Vaz acrescenta: “PBSA na Europa não está apenas a dar resposta à crescente comunidade de estudantes estrangeiros, afirmando-se como uma solução igualmente atractiva para os estudantes domésticos em mobilidade. A acessibilidade e a oferta de uma experiência estudantil completa continuam a distinguir a PBSA do alojamento tradicional para arrendamento”.
E termina: “Os promotores imobiliários têm agora uma melhor compreensão das nuances culturais e dos requisitos de design dos diferentes países europeus, pelo que estão preparados para introduzir a próxima geração de projectos feitos à medida, destinados a dar resposta ao crescente aumento da população estudantil, bem como à procura de alojamento de qualidade por parte de estudantes internacionais em toda a Europa. O continente alberga actualmente o maior número de universidades classificadas a nível mundial, com 203 universidades entre as 500 melhores, de acordo com o QS World University Ranking 2024. Dada a actual escassez de alojamento para estudantes nas principais cidades e o vasto potencial inexplorado em países como a Itália e a Alemanha, resolver o desequilíbrio existente entre a oferta e a procura irá desbloquear uma oportunidade de crescimento de 450 mil milhões de euros no mercado, com o PBSA a desempenhar um papel crucial.
