Requalificar o stock logístico nacional

A Savills Portugal publicou esta terça-feira, dia 28, o seu estudo “What’s Next? Portugal Logistics Market”, no qual se dedicou exclusivamente à análise do mercado logístico nacional da qualidade do seu stock, analisando a performance do mercado logístico nacional nos últimos anos e traçando tendências futuras do estado do stock logístico nos próximos dois anos.

“É um estudo pioneiro, em que nós pretendemos fazer não só um balanço dos resultados do mercado logístico no último ano, mas também tentar fazer aqui um ponto de situação de como é que o futuro dos activos logísticos se pode aparecer daqui a dois anos, essencialmente”, sublinhou Alexandra Portugal Gomes, head of research da Savills.

“E isso foi feito, obviamente, com recurso a uma análise profunda do estado dos activos em Portugal, tendo muito em conta também a avaliação de acordo com as normas de ESG e de sustentabilidade”, acrescentou.

Com um stock logístico de 4,4 milhões de metros quadrados (m²) concentrado nas regiões de Grande Lisboa e do Grande Porto, o mercado logístico português está, conforme a responsável, a atravessar uma “fase de transição devido ao facto de o mercado logístico ter passado, nos últimos dois, três anos, por vários factores contextuais que o conduziram também a estar agora novamente um bocadinho por baixo da atenção dos investidores”.

Tendo isto em consideração, a Savills determinou-se a estudar a qualidade do stock logístico nacional, a fim de perceber a sua adequação às novas especificações ESG e de sustentabilidade, que, para si, “levantam importantes discussões sobre a competitividade e nível de atratividade do país neste sector”.

Why Portugal?

De acordo com a Savills, Portugal tem-se afirmado como um destino de eleição para investimento no segmento logístico, não apenas pela sua localização estratégica, mas também pela qualidade da sua força de trabalho, pelos custos laborais altamente competitivos e pela disponibilidade energética e respetivos custos que se apresentam dos mais baratos da Europa. De facto, o país está entre os 10 primeiros na União Europeia com as tarifas de electricidade mais competitivas por kWh. E mais importante, é a posição que Portugal ocupa na produção de energias renováveis: em 2023, 61% da electricidade consumida em Portugal foi proveniente de fontes renováveis.

Adicionalmente, Portugal é o segundo destino global mais atractivo para a aplicação de uma estratégia de nearshoring, devido à sua proximidade a portos, redes de transporte bem estabelecidas e acesso eficiente a fornecedores e clientes, ao qual se adicionam também fatores como resiliência económica, os já mencionados custos laborais competitivos, business environment e o compromisso no cumprimento de metas ESG.

Mercado Logístico em Expansão

Em 2023, o segmento de industrial & logística registou um take-up de 470.000 m², sendo que 350.000 m2 foram alocados ao sector. Contudo, o mercado de investimento ainda não acompanhou o crescimento observado no mercado de ocupação logístico, criando um cenário desafiador.

“Uma das grandes conclusões deste estudo é que o mercado tem uma elevada procura para uma oferta muito baixa”, declarou Alexandra Portugal Gomes. Para si, para além da importância de debater este “desequilíbrio forte entre o afeto e procura”, é também fundamental “perceber e falar sobre a qualidade dessa oferta e do seu stock de uma forma bastante geral, tendo em conta que agora também temos aqui um fator novo nesta actuação, que são os fatores de ESG”. Importa, por isso, compreender de que formas “eles vão influenciar também o comportamento do stock”.

De facto, o estudo denotou que, com uma procura que excede a oferta e o pipeline ainda disponíveis em cerca de 320.000 m2, o desafio coloca agora a tónica não só na escassez, mas na qualidade do nosso stock logístico. A análise realizada pela Savills permitiu concluir que cerca de 43% do stock é classificado com grade “C” ou inferior e que cenário irá agravar-se até 2026.

Em 2026, 66% do stock logístico passará a grade “C”, devido ao tempo de construção prolongado e à falta de espaço disponível, o que não constituirá uma oferta adequada para o cliente final. De salientar, que a taxa média de ocupação dos últimos três anos sugere que a oferta disponível estará completamente ocupada no prazo de um ano.

“O pipeline que temos é o maior dos últimos 15 anos e conta já com uma taxa de ocupação de 60%, num mercado que não tem uma cultura de pre-let.  Tendo em conta que apenas 1/5 dos activos em Portugal são realmente eficientes, numa perspectiva ocupacional, é vital que a oferta de qualidade chegue ao mercado para o nosso desenvolvimento enquanto hub logístico.  Numa perspetiva de investimento, constitui uma enorme oportunidade de requalificação e desenvolvimento do stock nacional”, explicou Pedro Figueiras, head of I&L da Savills.

“O nosso país foi dos primeiros a estabelecer o objetivo de descarbonização, o que demonstra um claro compromisso para com a sustentabilidade. Somos, provavelmente, um dos países mais competitivos do mundo em termos de workforce, ESG compliance, a par de custos industriais abaixo da média europeia, com a energia a ser maioritariamente produzida a partir de energias renováveis. No entanto, é necessário “vender” melhor o nosso país”, acrescentou Tiago Cortez, capital markets associate da Savills.

“Portugal está a posicionar-se estrategicamente para ser percecionado enquanto um dos líderes do mercado logístico europeu. A combinação de uma força de trabalho qualificada, um forte compromisso com a sustentabilidade e uma localização privilegiada, coloca o país numa posição privilegiada para captar investimentos significativos. No entanto, é crucial que o nosso stock logístico seja repensado de forma a acompanhar a procura e manter a competitividade do país”, finalizou Alexandra Portugal Gomes.

DR Foto: Barrett Ward na Unsplash