Escritórios: Tendências europeias
Num contexto de baixas taxas de juro, crescimento lento e yields reduzidas, adquirir escritórios na Europa vai exigir maior criatividade dos investidores, diz relatório da JLL.
O European Office Investment Perspective 2017 da JLL identifica as tendências que mais influenciam o mercado, incluindo as localizações fora das zonas prime que têm maior potencial de crescimento de rendas na Europa.
À medida que os investidores olham para os fluxos de rendimento como um dos principais motores do retorno, a qualidade dos ocupantes e a localização são cada vez mais importantes.
Numa altura em que há uma crescente competitividade na aquisição de escritórios na Europa, o research European Office Investment Perspective 2017 (Perspectivas de Investimento em Escritórios na Europa 2017) da JLL incentiva os investidores a serem mais criativos no acesso a este tipo de activos, incluindo olhar para além das localizações prime, focando-se em zonas com um crescimento de rendas mais interessante.
Peter Hensby, Head de Offices Capital Markets, EMEA, da JLL, diz: “O imobiliário continua a atrair um volume significativo de capital devido à sua performance sólida face a classes de activos alternativas, num contexto de baixas taxas de juro, crescimento lento e yields reduzidas. Mas a concorrência é forte e os investidores não podem limitar-se a ficar à espera. Têm de ser mais criativos nos seus movimentos de acesso ao mercado, quer isso implique compreender a transformação urbana através das infra-estruturas, olhar para a actividade de promoção no continente europeu, considerar actividades de fusões e aquisições ou desinvestimentos não estratégicos”.
O investimento em imobiliário de escritórios na Europa (não considerando o Reino Unido) subiu 8% para um nível recorde de €81,3 mil milhões em 2016, com o capital estrangeiro a desempenhar um papel muito importante, contabilizando 25% de todas as transacções. Os volumes preliminares de investimento para o 1º trimestre de 2017 apontam para €15 mil milhões, em linha com o mesmo período do ano passado. E a procura por escritórios na Europa deverá manter-se forte ao longo do ano, apesar da falta de oferta continuar a ser um desafio.
A competição pelos activos pressionou as prime yields para mínimos históricos em Paris, Munique e Berlim, descendo para 3% no 1º trimestre de 2017, bem abaixo dos anteriores níveis mínimos. Em Berlim, a prime yield está agora 175 pontos base abaixo do seu anterior pico de 4,75%, atingido no 4º trimestre de 2006.
“Os investidores estão dispostos a pagar o actual preço dos imóveis se estiver subjacente um crescimento de rendas. Vemos os investidores não só a ajustarem as suas expectativas de retorno como também a focarem-se mais nos fluxos de rendimentos futuros como o principal motor do retorno. Estão a olhar mais do que nunca para a qualidade dos ocupantes, a localização “à prova do futuro” e outros aspetos críticos que permitam melhorar a performance do imóvel”, acrescenta Hensby.
O relatório identifica 10 zonas chave de escritórios na Europa Continental onde os investidores que estão dispostos a olhar além dos mercados tradicionais podem esperar um crescimento das rendas acima da média nos próximos dois anos. Localizado fora das zonas prime, cada sub-mercado oferece uma combinação de indicadores sólidos de desempenho do mercado imobiliário, uma forte procura de espaços e um catalisador que diferencia o mercado.
A Alemanha integra quatro dos dez pontos que devem registar crescimento expressivo das rendas: o centro e zonas limítrofes do centro de Estugarda; as zonas de Hauptbahnhof-Europacity, Mediaspree & Mitte em Berlim; a zona Oriental de Munique; e a zona financeira e City de Frankfurt. Dois mercados espanhóis também entram, nomeadamente a zona de Mendez Alvaro em Madrid e Placa de la Glories em Barcelona. Outros sub-mercados localizam-se em Amesterdão, Paris, Luxemburgo e Estocolmo.
Em Lisboa e tendo em conta a actual escassez de oferta de escritórios, a consolidação da zona da Avenida 24 de Julho, a área envolvente do Parque das Nações (Matinha/Beato) e a reactivação da Avenida Almirante Reis são zonas de futura expansão neste mercado, com potencial de valorização.
Foto: Por Konstantin.polakov – Obra do próprio, Domínio público, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=6335724
