França e Alemanha líderes no investimento imobiliário europeu
De acordo com o mais recente estudo da CBRE, o mercado de investimento em imobiliário comercial na Europa continuou o forte desempenho no primeiro semestre de 2014, com França e Alemanha a liderar este crescimento. Em Portugal, no período em foco, este mercado já ascende a 115 milhões de euros.
Segundo a consultora CBRE, o investimento total em imobiliário comercial atingiu 46 mil milhões de euros no segundo trimestre de 2014, elevando o total do primeiro semestre do ano a 84 mil milhões de euros, face a 67 mil milhões de euros no primeiro semestre de 2013. A taxa de crescimento tem sido consistente desde o final de 2012, fixando-se em 30% por ano, aproximadamente.
A mesma fonte avança que o segundo trimestre de 2014 registou um grande aumento de investimento em França, com transacções no valor de 7,3 mil milhões de euros, elevando o total do primeiro semestre de 2014 a 11,1 mil milhões de euros, o que representa um aumento de 84%, por comparação aos seis mil milhões de euros registados no primeiro semestre de 2013. A larga maioria (69%) das transacções atraíram compradores nacionais, ainda que França tenha também registado uma significativa entrada de capitais do Médio Oriente, invertendo a posição do primeiro trimestre de 2014, em que os compradores nacionais representaram apenas 36% do mercado.
Já na Alemanha, a actividade de investimento alcançou praticamente sete mil milhões de euros no segundo trimestre de 2014, perfazendo um total próximo dos 17 mil milhões de euros no primeiro semestre de 2014. Isto representa um trimestre forte, por comparação aos segundos trimestres dos anos anteriores, apesar de um ligeiro decréscimo num primeiro trimestre excecional em 2014. Uma característica a destacar no mercado alemão durante o primeiro semestre de 2014 foi o crescimento do investimento internacional, com investidores activos dos Estados Unidos, Reino Unido e França.
O contínuo crescimento no mercado europeu foi conseguido com o contributo importante de países como Países Baixos (com um aumento de 109% no primeiro semestre de 2014, face ao período homólogo de 2013), Espanha (106%) e Suécia (30%) e apesar do aumento relativamente baixo do mercado do Reino Unido nos últimos doze meses (11%).
No primeiro semestre de 2014 foram concluídas quatro transacções distintas por valor superior a mil milhões de euros, pela primeira vez desde 2007. Nos últimos anos, o Reino Unido tem dominado as transacções imobiliárias de grande dimensão, portanto é de realçar que duas destas transacções tenham ocorrido em França, uma na Alemanha e uma correspondente a um portfólio distribuídos por vários países. Espanha, Países Baixos e Irlanda registaram uma percentagem de transacções de valor superior a 100 milhões de euros, totalizando 19 transacções, o que é praticamente o dobro da média histórica.
Registou-se ainda uma alteração significativa no tipo de compradores registados no primeiro semestre de 2014, com a percentagem de investimento realizado por veículos de investimento colectivo, na maioria fundos imobiliários, a registar uma acentuada subida e a actividade dos investidores institucionais a cair de forma igualmente acentuada. O início desta mudança era já patente no segundo semestre de 2013, mas a tendência continuou no primeiro semestre de 2014 e representa agora uma importante recuperação do mercado.
O investimento em imobiliário comercial em Portugal ascendeu a 115 milhões de euros no primeiro semestre do ano, um valor ligeiramente inferior ao registado no período homólogo e um número idêntico de negócios – 13 este semestre. Refira-se que, em 2013, o investimento do primeiro semestre foi alavancado por um único negócio, a alienação de 50% do CascaiShopping à Sonae Sierra, que representou 70% do total investido nesse período.
Destaca-se, no período em análise, a alienação das instalações da EDP no Marquês de Pombal (num total de quatro edifícios) a um investidor americano, e a venda do edifício Duque de Palmela 23, sede de uma firma de advogados, a um investidor asiático. Estes negócios foram assessorados pela CBRE e dizem respeito a edifícios de escritórios localizados no CBD 1. Refira-se ainda a compra por parte do Sierra Portugal Fund de uma quota de 50% em dois centros comerciais localizados no Algarve, nos quais já detinha a restante participação.
Do número total de negócios realizados em Portugal, 60% foi realizado por investidores estrangeiros. Também a grande maioria do volume total de investimento, 84%, provém do estrangeiro, nomeadamente dos EUA, da China e do Brasil.
O managing director, do departamento de Capital Markets da região EMEA da CBRE, Jonathan Hull, comenta que “o investimento institucional directo mantém-se geralmente nos segmentos core e core-plus do mercado imobiliário ao longo do ciclo imobiliário, não é por isso coincidência que esta mudança se opere num momento em que se verifica uma maior predisposição para o risco por parte dos investidores. Contudo, a dimensão e velocidade da mudança em apenas doze meses é mais um sinal da rapidez com que o clima de confiança se inverteu”. Acrescentando que “ o aumento do número de transacções de grandes portfolios é também um indício da força da procura dos investidores, tal como o é o crescente potencial de um ‘portfolio premium’, em que os investidores estão preparados para pagar mais por um portfólio do que pagariam pelos activos individuais separadamente”.
Foto: Paris
